Ceny mieszkań ostro w dół

2008-09-26 10:30

Jak wynika z najnowszej analizy cen mieszkań oferowanych do sprzedaży, sierpień zaowocował znacznym, ponad 5-procentowym spadkiem średniej ceny metra kwadratowego mieszkania na rynku wtórnym w Gdyni (-399 PLN). O ponad 4%, tj. 469 PLN, spadła także średnia cena ofertowa w sąsiednim Sopocie. Ten kurort jednak, z ceną na poziomie 10 955 PLN/m2, wciąż pozostaje najdroższą lokalizacją w ogólnopolskim rankingu.

Spadki średnich cen ofertowych o ponad 100 PLN na każdym metrze kwadratowym nastąpiły w minionym miesiącu również w Opolu (-3,2%), Gdańsku (-2,5%) i Olsztynie (-2,2%).

W tym samym okresie o 150 PLN w przeliczeniu na m2 wzrosła średnia cena ofertowa mieszkań we Wrocławiu (2,1%) i o blisko 230 PLN w Rzeszowie (4,7%).

Średnia cena mieszkania oferowanego do sprzedaży na największym - warszawskim rynku wtórnym była w sierpniu wyższa od lipcowej o 0,9% i wyniosła 9 599 PLN/m2.

Sierpień tradycyjnie już uchodzi za sezon ogórkowy na rynku sprzedaży nieruchomości. Wielu potencjalnych klientów udaje się w tym czasie na urlop, myśli innych zaprzątnięte są przygotowaniem pociech do nowego roku szkolnego. Sprawy związane z zakupem mieszkań schodzą na dalszy plan. Choć ograniczenie popytu nie przynosi natychmiastowego skutku w postaci obniżek cen to jednak wpływa na wydłużenie czasu sprzedaży nieruchomości. Dopiero długotrwały brak zainteresowania ofertą ze strony klientów poszukujących skłania oferentów do przecen. Te obejmują w pierwszej kolejności mieszkania w mało atrakcyjnych lokalizacjach, o niskim standardzie oraz te, których cena wyjściowa znacznie odbiegała od cen podobnych mieszkań w tej samej lokalizacji.

Kredyty w złotych -  sporo zmian

Choć ostatni miesiąc nie wpłynął dramatycznie na wysokość stóp WIBOR, o którą opiera się oprocentowanie kredytów hipotecznych nominowanych w złotych, to jednak okres sam w sobie był burzliwy, a skutki burzy będą odczuwalne przez obecnych i przyszłych kredytobiorców - tłumaczy Emil Szweda z Open Finance. Chodzi o wzrost kosztów pieniądza na rynku międzybankowym oraz o deklarację wstąpienia Polski do strefy euro.

Na początek przyjrzyjmy się stawkom WIBOR, bo ich wysokość wpływa na raty kredytowe osób już spłacających swoje nieruchomości. Od połowy sierpnia stopa wzrosła o 6 pkt bazowych do 6,59 proc. To niezwykle skromna reakcja na zawirowania na światowym rynku pieniężnym i deklarację wstąpienia Polski do strefy euro, która oznacza znaczne opóźnienie w przewidywanym luzowaniu polityki monetarnej w Polsce.

W efekcie raty kredytów złotowych wzrosły o 0,6 proc. lub o 4 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN (wyliczenia dla kredytów 30-letnich). Konsekwencje kryzysu finansowego są więc dla kredytobiorców znikome.

Inaczej ma się sprawa z przyszłymi kredytobiorcami. Wzrost kosztów pieniądza oznacza także dla banków konieczność płacenia wyższych odsetek od pożyczanego kapitału. A co za tym idzie oznacza także niechybny wzrost marż kredytowych przy nowo podpisywanych umowach kredytowych, zresztą tego typu działania już obserwujemy. Jeszcze bardziej dotkliwą konsekwencją ograniczenia płynności rynku (czy szerzej rynków - jeśli mówimy o systemie globalnym) będzie ostrzejsza niż dotąd selekcja kredytobiorców pod względem osiąganych przez nich dochodów.
 
Część banków już obecnie odmawia udzielania kredytów na 100 proc. kredytowanych nieruchomości. Osoby nie posiadające wkładu własnego mają coraz mniejsze szanse za zaciągnięcie kredytu hipotecznego, a przecież przed nami jeszcze dyskusja nad obostrzeniami dotyczącymi udzielania kredytów zaproponowanymi przez Komisję Nadzoru Finansowego (obostrzenia idą w tym samym kierunku, co obecne działania banków - ostrzejsza selekcja potencjalnych kredytobiorców).

Mówiąc krótko - banki, którym brakuje kapitału na silny rozwój akcji kredytowej chcą mieć przynajmniej gwarancję, że skoro udzielają mniej kredytów, udzielają ich na lepszych (dla siebie) warunkach pewniejszym dłużnikom.

Na tej podstawie spodziewamy się zmniejszenia popytu na kredyty hipoteczne w dalszej części roku, a stan ten potrwa przynajmniej do czasu zakończenia kryzysu w USA.

Natomiast deklaracja przyjęcia euro przez Polskę może mieć w dalszej perspektywie zbawienny wpływ na rynek kredytów. Oznacza bowiem realną perspektywę obniżenia kosztów kredytów, ponieważ stopy procentowe w euro są niższe niż w Polsce (o ok. 1,5 pkt proc. - różnica na miesięcznej racie sięga 14 proc.). Już wstąpienie Polski do ERM2 - korytarza stabilizującego notowania złotego może być uznane za dostateczny powód do częściowego zniesienia rekomendacji S dla kredytów w euro, ponieważ ryzyko znacznego wahania kursu EUR/PLN zostanie zminimalizowane (ewentualne koszty stabilizacji poniesie NBP).

Kredyty we frankach - wahania kursowe

Rynek łaskawie obszedł się też z osobami zadłużonymi we frankach szwajcarskich. Z analiz Open Finance wynika, że trzymiesięczna stopa LIBOR dla franka spadła w ciągu miesiąca o 1 pkt bazowy do 2,73 proc. Wpływ tej zmiany na wysokość raty jest pomijalny (mniej niż 1 PLN dla każdych pożyczonych 100 tys. PLN).

Kurs franka jest zaledwie o grosz wyższy niż w połowie sierpnia (było 2,07 PLN jest 2,08 PLN), ale w międzyczasie dochodził nawet do 2,18 PLN oddalając się o 10 proc. od dołka na początku sierpnia.

W przypadku kredytów we frankach przyszli kredytobiorcy będą mieć ten sam problem co zaciągający kredyty w złotych - twierdzi Emil Szweda z Open Finance gdyż banki będą wymagać lepszego zabezpieczenia własnych interesów, czy to w wysokości dochodów, czy wkładzie własnym czy wzroście marży.

Podobnie jak przed miesiącem sądzimy, że wahania kursu PLN/CHF mogą przybrać niekorzystny obrót, ale deklaracja przyjęcia przez Polskę euro zmniejsza to ryzyko. Nie na tyle jednak, żeby je bagatelizować.

Uzyskane rabaty idą na opłaty

Dla większości klientów poszukujących mieszkań podstawowym kryterium, wg którego prowadzą poszukiwania jest nie cena za m2 ale cena całkowita lokalu uwzględniająca także dodatkowe opłaty - prowizję dla pośrednika, podatek od czynności cywilno-prawnych, taksę notarialną, wpis do księgi wieczystej, itd. Dodatkowe opłaty podwyższają koszty zakupu ok. 6-7% ceny podstawowej mieszkania. Taka różnica niejednokrotnie przekreśla szansę na zakup własnego M, zwłaszcza gdy kupujący, który szuka taniego mieszkania, balansuje na granicy zdolności kredytowej.
  
Jak wynika z analizy serwisu Oferty.net pośród wystawionych w sierpniu ofert sprzedaży mieszkań w Warszawie mniej niż co setne oferowane było za cenę do 200 000 PLN włącznie. Znajdując taką ofertę potencjalny nabywca musi liczyć się z wydatkiem ok. 13 000 PLN na dodatkowe opłaty. O ile w przypadku dużego i drogiego mieszkania mógłby wytargować od sprzedającego upust tego rzędu o tyle przy mieszkaniach małych, relatywnie tanich i cieszących się zainteresowaniem poszukujących o taką obniżkę jest trudniej. Im mniejsze i im tańsze mieszkanie (licząc za całość) tym możliwość negocjacji ceny jest mniejsza.

W lepszej sytuacji są osoby poszukujące w Warszawie mieszkania w przedziale cenowym od 200 do 300 tys. PLN. Oferty w takich cenach stanowiły ponad 10% sierpniowej podaży. Jednak także w przypadku ofert z tego segmentu negocjowanie cen nie należy do łatwych. Kawalerki i małe mieszkania 2-pokojowe, które można znaleźć w tej cenie cieszą się dużym zainteresowaniem klientów. Obniżka rzędu 5% czyli do 15 000 PLN, nie wystarczy na pokrycie dodatkowych opłat, które mogą wynieść ok. 18 000 PLN.

Możliwy do uzyskania przez kupującego upust cenowy zrównuje się kwotą opłat dodatkowych dopiero w przypadku zakupu mieszkań droższych, pow. 300 tys. PLN. Obniżka ceny ofertowej o 20 000 PLN pozwala na opłacenie prowizji dla agencji, podatku i pozostałych opłat wówczas, gdy cena transakcyjna mieszkania nie przekracza 340 000 PLN.

Zdaniem Marcina Drogomireckiego z Oferty.net największe obniżki w wymiarze kwotowym zdarzają się przy transakcjach kupna-sprzedaży mieszkań i apartamentów o wysokich cenach za m2 oraz mieszkań o dużych powierzchniach, w tym także w blokach z wielkiej płyty. W zależności od standardu lokalu oraz umiejętności negocjacyjnych kupującego różnica między ceną ofertową a transakcyjną może przekroczyć nawet 10%, co daje oszczędność nawet 40 tys. PLN i więcej. O ile kwoty tej nie pochłonie ewentualny remont, o tyle z powodzeniem pokryje ona dodatkowe koszty związane z zakupem mieszkania.

Popyt na rynku najmu mieszkań sięga zenitu

Jak wynika z analizy ofert zamieszczanych w serwisie Oferty.net w ciągu ostatniego roku średni czynsz za wynajem kawalerki w Warszawie wzrósł o ponad 13% i wyniósł w sierpniu 1756 PLN/mies. Za wynajem mieszkania 2-pokojowego właściciele oczekiwali w sierpniu średnio 2435 PLN tj. o blisko 18% więcej niż przed rokiem, a za mieszkanie 5-pokojowe (najczęściej komfortowy apartament lub lokal z przeznaczeniem na biuro) aż o ponad połowę więcej, tj. średnio 6967 PLN/mies.

Największą podażą ofert najmu charakteryzuje się Śródmieście, Mokotów i Ursynów (z tych trzech dzielnic pochodzi ponad połowa wszystkich ofert najmu). Najmniej mieszkań na wynajem można znaleźć w peryferyjnych dzielnicach prawobrzeżnej Warszawy - Rembertowie (0,2%), Wesołej (0,4%) i Wawrze (0,5%).

Rynek najmu mieszkań w Warszawie i w innych miastach akademickich wszedł w swój szczytowy okres - popyt sięga zenitu. Znalezienie atrakcyjnego mieszkania, tj. dobrze zlokalizowanego, schludnego i za korzystną cenę nie jest łatwe; przy utrzymującej się na stabilnym poziomie podaży na atrakcyjne oferty chętni znajdują się w rekordowo krótkim czasie - nawet w ciągu 30 minut od wystawienia oferty.

Klienci, którzy znajdą interesującą ich ofertę gotowi są natychmiast umówić się na oglądanie mieszkania. Nauczeni doświadczeniem coraz częściej mają przy sobie gotówkę by płacąc właścicielowi zaliczkę wyeliminować konkurentów do najmu. A tych nie brakuje o czym niejednokrotnie można się przekonać widząc przed drzwiami mieszkania kolejkę czekających na jego obejrzenie.

Tak dużym zainteresowaniem ze strony poszukujących zaskoczeni są sami właściciele nieruchomości. Wystawienie oferty najmu jedno- lub dwupokojowego mieszkania nawet za średnią cenę powoduje lawinę telefonów. W takiej sytuacji trudno oczekiwać od właściciela nawet niewielkich ustępstw w cenie. Prędzej można się spodziewać jej podbicie przez innych chętnych.

O ile na rynku sprzedaży mieszkań w korzystniejszej sytuacji są kupujący o tyle na rynek najmu zdecydowanie należy do właścicieli (wynajmujących). Obecnie to oni wybierają komu wynająć mieszkanie; zadają pytania o zatrudnienie, o tryb życia, o nałogi; patrzą czy potencjalny najemca wygląda na osobą uczciwą, kulturalną, godną powierzenia mu cennego bądź co bądź majątku. Udający się na oglądanie mieszkania klient powinien nie tylko dysponować gotówką na ewentualną zaliczkę ale również dobrze się prezentować i być przygotowany na liczne pytania ze strony właściciela.

Inaczej wygląda sytuacja na rynku najmu dużych mieszkań i apartamentów. Z racji wysokich cen są to oferty skierowane do węższego grona potencjalnych klientów. Ich poszukiwanie właściciele zlecają przede wszystkim wyspecjalizowanym agencjom pośrednictwa; rzadko czynią to na własną rękę.

Źródło: Raport z rynku nieruchomości Oferty.net i Open Finance.